Покупка жилья на вторичном рынке недвижимости имеет ряд преимуществ, но также сопряжена с множеством рисков. Рассмотрим основные моменты, на которые нужно обращать внимание, приобретая “вторичку”. Посмотреть же актуальные предложения на рынке квартир в Шымкенте и оценить текущую ситуацию можно на сайте Korter.
Процесс покупки квартиры всегда сопровождается стрессом и сомнениями покупателей. Часто владельцы недвижимости и посредники пользуются эмоциональным состоянием клиента, усыпляя его бдительность и скрывая реальные недостатки недвижимости.
1. Покупка по недействительной доверенности
Доверенность — это письменное уполномочие доверителя, выдаваемое поверенному (представителю) на совершение каких-либо действий от его имени. Доверенность на совершение сделок и управление имуществом должна быть нотариально заверена.
Лучше избегать приобретения недвижимости у лиц, действующих по доверенности, так как это сопровождается рядом рисков:
- доверенность может быть отменена доверителем, а сделка признана недействительной;
- в случае смерти доверителя, полномочия представителя аннулируются, а недвижимость переходит в собственность наследников.
Доверенность имеет следующую структуру:
- дата составления;
- ФИО и адрес доверителя и представителя;
- перечень полномочий поверенного;
- срок действия (до 3 лет, если срок не указан — 1 год);
- возможность передоверия поверенным своих полномочий третьим лицам.
Сделка может быть признана недействительной, если доверитель отменит полномочия поверенного до государственной регистрации договора.
Договор купли-продажи вступает в силу только после его государственной регистрации.
2. Незаконная приватизация
Приватизация — оформление гражданами в личную собственность занимаемой ими недвижимости, принадлежащей государственному жилищному фонду. В процессе приватизации должны участвовать все лица, зарегистрированные в квартире, включая несовершеннолетних и не проживающих по адресу лиц.
Незаконная приватизация может стать причиной признания сделки недействительной.
Бывают ситуации, когда через несколько лет после совершения сделки, появляется родственник владельца недвижимости и заявляет о своих правах на недвижимость.
3. Продажа без согласия всех владельцев недвижимости
При заключении сделки обращайте внимания на количество владельцев недвижимости. Продавец и его супруг(-а) (или бывшие супруги, состоящие в браке на момент приобретения квартиры), органы опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние собственники) должны предоставить письменное согласие на продажу недвижимости.
Договор купли-продажи будет признан недействительным, если один из собственников заявит на нее свои права.
4. Неучтенное наследство
Приобретать недвижимость, полученную по наследству, следует с осторожностью. Нужно обращать внимание на количество наследников, сколько раз квартира переходила из рук в руки и как ее получил последний владелец.
Сделка признается недействительной, если в процессе продажи недвижимости нарушены права хотя бы одного из наследников.
5. Незаконная перепланировка
Незаконные перепланировки могут стать причиной многих проблем для нового владельца недвижимости. Согласно статье Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме влечет штраф на физических лиц — в размере 30 МРП.
Покупатель должен попросить у продавца актуальный поэтажный план и экспликацию для проверки законности планировки жилья. Есть случаи, когда перепланировка запрещена.
6. Долги по взносам за капитальный ремонт
Перед заключением сделки необходимо проверить наличие долгов за собственником недвижимости. В случае капитального ремонта дома все неоплаченные долги возлагаются на нового владельца.
Задолженность за коммунальные услуги и телефонную связь не переходит на покупателя, однако лучше это указать в договоре.
7. Неликвидный объект
Неликвидным объектом может считаться квартира в неблагополучном районе с плохой транспортной и инфраструктурной доступностью, соседствующая с промышленной зоной. Также к таким объектам относятся дома старого фонда с деревянными перекрытиями или старые “панельки” с некомфортными планировками.
Лучше избегать сделок касательно недвижимости в аварийном состоянии, так как даже банки не принимают подобное жилье в качестве залога по ипотеке.
8. Слишком низкая цена
На рынке недвижимости действует множество аферистов, которые обманным путем переоформляют недвижимость на подставных лиц и выставляют ее на продажу. Мошенники вынуждены действовать быстро, поэтому такая недвижимость продается по привлекательно низкой цене. Чаще всего жертвами таких схем становятся дети-сироты, лица с алкогольной или наркотической зависимостью, одинокие старики.
Таким образом, лучше обратиться за помощью к опытному риэлтору, который проанализирует все риски и возьмет на себя обязательства по оформлению сделки. Это сохранит вам не только нервы, но также время и деньги. Альтернативным же вариантом является покупка квартиры от застройщика, посмотрев все новостройки в Шымкенте и выбрав подходящий вариант, со многими проблемами, указанными в статье, вам не придется сталкиваться.